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天津松江股份有限公司
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天津松江股份有限公司
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2013年4月18日     版面导航 标题导航
 
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天津松江股份有限公司
2012年度报告摘要

  一、 重要提示

  1.1  本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  1.2  公司简介

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  二、 主要财务数据和股东变化

  2.1  主要财务数据

  单位:元 币种:人民币

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  2.2  前10名股东持股情况表

  单位:股

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  2.3  以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  三、管理层讨论与分析

  宏观经济形势及市场环境分析

  2012年我国的国民经济发展稳中有进,GDP较上年增长7.8%,据国家统计局发布的相关统计数据表明:2012年全社会固定资产投资同比增长20.6%,扣除价格因素实际增长19.3%;全年社会消费品零售总额比上年增长14.3%,扣除价格因素实际增长12.1%。

  对于房地产行业,2012年的总基调是坚持房地产调控政策不动摇。一方面多个城市限购措施继续延期,国内多个试图突破“限购”中央调控底线的地方政府的楼市“微调”政策被叫停,楼市政策依然从紧。另一方面保障房建设力度持续加大,1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,提前完成年度700万套新开工任务目标。保障房的加快建设,有助于房地产行业朝着理性、健康、稳定发展。

  2012年国家继续推行积极的财政政策和稳健的货币政策,央行两次下调存款准备金率和两次降息,但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。一方面,除了对首套房的信贷支持外,对于二套房首付比例的条件仍未放松,而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷,严格执行差异化政策。

  在中央政府坚持房地产调控的大背景下,商品房销售增长的同时,增速出现回落。据国家统计局发布的相关统计数据表明:2012年,全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%),增速比上年回落11.9个百分点;全国商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,增速比上年回落2.6个百分点;商品房销售额64456亿元,增长10.0%,增速比上年回落1.1个百分点;全国商品房待售面积36460万平方米,增长27.0%,增速比上年回落6.1个百分点。

  全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元,增长12.7%,增速比上年回落4.8个百分点。其中,国内贷款增长13.2%,自筹资金增长11.7%,利用外资下降48.8%,其他资金增长14.7%。

  土地市场方面,2012年全国房地产开发企业土地购置面积35667万平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11月份扩大4.7个百分点;土地成交价款7410亿元,下降16.7%,降幅扩大6.4个百分点。 

  报告期内公司总体经营情况

  报告期内,公司实现营业收入269,324.23万元,比上年同期增长31.81%;归属于母公司净利润8,554.32万元,比上年同期降低64.19%。报告期内,公司结算面积?25.37万平米,结算收入26.77亿元,同比分别增长20.58%?和?44.08%。

  报告期内,公司持续发展能力进一步提升。2012年,公司新拓展项目1个,新增土地储备 12万平米,新增土地储备权益建筑面积约12万平米。截至2012年12月31日,公司拥有在建拟建项目27个,权益建筑面积约353万平米,其中在建面积91万平米。

  中期调整后公司计划新开工面积34万平米,竣工37万平米,计划签约销售面积20万平米,签约销售额22亿元,结算销售面积22万平米,结算销售收入23亿元。

  2012年,公司实现新开工面积33万平米,竣工38万平米,实现签约销售面积17万平米,签约销售额15亿元,结算面积25.37万平米,结算收入26.77亿元。

  公司经营计划未完成的主要原因是2012年国家限购、限贷政策对公司的销售影响依旧明显,且当年新开盘项目较少,因此造成公司全年销售面积和签约销售金额有所下降。

  (一) 主营业务分析

  1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位:元 币种:人民币

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  现金流量科目变动分析见(一)、5 条。

  2、收入

  (1) 驱动业务收入变化的因素分析

  报告期内公司松江城一期项目、曹园南高层项目结转收入,本期结算面积比上期增多,所以收入较去年同比增加31.81%。

  (2) 主要销售客户的情况

  公司的主要产品是住宅,其对应的客户都是居民个人,单一客户的销售金额在公司总的销售金额中所占比重不高。本报告期内公司前五名客户销售额合计为 14,379.51万元,占报告期内结算营业收入总额的5.37%。

  3、成本

  (1)成本分析表

  单位:元 币种:人民币

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  4、费用

  单位:元 币种:人民币

  ■

  财务费用本期为 199,072,964.78元,比上期增加94.66%,主要是本期新增借款增加,导致利息增加。

  5、现金流

  单位:元 币种:人民币

  ■

  (1)经营活动产生的现金流量净额本期为-421,222,273.11元,比上期金额减少204,827,031.25元,主要是本期销售回款减少所致。

  (2)投资活动产生的现金流量净额本期为119,521,282.28元,比上期金额增加180,680,517.65元,主要是上期购入华盈大厦。

  (3)筹资活动产生的现金流量净额本期为 555,188,555.44元,比上期金额增加769,916,462.15元,主要是本期融入资金增加所致。

  6、其他

  (1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

  本期结算项目毛利率较低,所以利润较上期有较大幅度下降。

  (二)行业、产品或地区经营情况分析

  1、主营业务分行业、分产品情况

  单位:元 币种:人民币

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  2、主营业务分地区情况

  单位:元 币种:人民币

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  (三) 资产、负债情况分析

  1、资产负债情况分析表

  单位:元 币种:人民币

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  (四) 核心竞争力分析

  “松江”品牌作为天津本地有十多年历史的知名房地产品牌,一直都是公司发展的重要核心竞争力。尤其近几年来,水岸公馆、水岸江南、武台松江城、团泊足球场等项目的成功开发,更是强化和延续了公司的品牌优势和竞争力。随着公司张贵庄A地块商业和南开区美湖里等新的优质项目的开发建设,公司品牌的核心竞争力优势将进一步加大。

  (五) 投资状况分析

  1、 对外股权投资总体分析

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  注:上述对外投资不包含对子公司的投资。

  被投资公司情况:

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  (1)证券投资情况

  本年度公司未发生证券投资的情况。

  (2) 持有其他上市公司股权情况

  本年度公司未持有其他上市公司股权。

  (3) 持有非上市金融企业股权情况

  本年度公司未持有非上市金融企业股权。

  (4) 买卖其他上市公司股份的情况

  本年度无买卖其他上市公司股份的情况。

  2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

  (1) 委托理财情况

  本年度公司无委托理财事项。

  (2) 委托贷款情况

  委托贷款总体情况:我公司委托贷款全部为子公司之间的委托贷款,无对外委托贷款。

  单位:万元 币种:人民币

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  委托贷款项目情况                                          

  单位:万元 币种:人民币

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  3、募集资金使用情况

  报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

  4、主要子公司、参股公司分析

  (1) 主要子公司、参股公司分析

  单位:万元  币种:人民币

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  (2)对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  其中天津运河城投资有限公司本期经营业绩比上期同比变动较大,主要因为报告期内其开发的曹园南一期项目达到竣工决算条件。

  (1) 处置子公司情况

  单位:元  币种:人民币

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  2、非募集资金项目情况

  单位:平方米

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  注1:带*项目为2012年新拓展项目:2012年5月16日,公司全资子公司天津运河城投资有限公司在天津市武清区通过挂牌方式取得位于武清区新城京津塘高速公路南侧的一宗土地,宗地挂牌编号为津武(挂)2011-301号,详细情况参见公告临2012-017号。

  注2:带#项目为2012年出售部分或全部权益项目:

  宝坻云杉镇:2012年12月11日,天津松江集团有限公司与公司控股股东天津滨海发展投资控股有限公司签订产权交易合同,将其持有的天津松江生态建设开发有限公司68%股权转让,相应不再拥有该项目权益。

  武清运河城运通广场:2012年11月1日,公司全资子公司天津运河城投资有限公司与天津宝顺鑫投资有限公司签订产权交易合同,将其持有的天津宝顺通投资有限公司46%股权转让,转让后天津运河城投资有限公司持有天津宝顺通投资有限公司5%股权。

  武清运河城水厂南北: 2012年9月28日,公司与通辽希望(集团)房地产开发有限公司签订产权交易合同,将持有的天津鑫汇松江投资有限公司51%股权转让,相应不再拥该项目权益。

  董事会关于公司未来发展的讨论与分析

  (一) 行业竞争格局和发展趋势

  2012年底中央经济工作会议明确提出了2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,要继续把握好稳中求进的工作总基调,立足全局,突出重点,扎扎实实开好局。针对2013年的房地产行业,中央经济工作会议明确提出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。从短期来看,商品房市场依旧面临一定的销售压力。而从长期来看,刚性需求、改善性需求和城镇化进程对住房需求的拉动等因素对后续市场发展的影响不容忽视,在房价合理回归后房地产行业仍存在一定的发展空间。

  2013年2月20日召开的国务院常务会议确定了楼市调控“国五条”:完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容,“国五条”的出台表明了房地产调控的方向仍未发生任何变化,支持自住需求、抑制投机投资性购房仍是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

  (二)公司发展战略

  在当前严峻的房地产行业形势下,在2013年及未来一段时间内,公司将利用自身优势,依托各种有利资源,更加稳健地进行2013年的投资开发与管理,妥善应对复杂的房地产市场局面。

  扩张战略

  天津依然是未来几年公司投资的核心城市。公司将紧紧抓住国家大力发展天津的契机,加大天津市内六区和滨海新区的投资力度,缩小天津环城四区和郊县的投资规模,同时逐步收缩外阜地区三四线城市的投资份额,实现项目开发布局优化。

  开发战略

  缩小郊区型项目的投资规模,增加城市型项目的建设规模;增加学校、医院等非住宅类项目的投资规模,实现住宅类项目与非住宅类项目合理的投资比例。

  产品战略

  一方面,保持高端别墅类、普通商品房以及保障性住房三类产品一定的开发比例,利用不同产品的优势,保证公司稳定的现金流和良好的投资收益率。另一方面,在进行住宅产品开发的同时,公司积极探索城市型商场、写字楼、商铺、服务类设施等的开发机会。

  财务管理战略

  公司成立财务管理中心,通过财务管理中心集中资金管理,盘活公司的资金存量,合理调配资金,实现资金使用效益最大化,同时优化公司的资产负债结构,增加公司的融资和偿债能力。并且要严格执行国家和公司制定的各项财务管理制度,降低财务风险,提高公司经营管理水平。

  (三) 经营计划和投资计划

  公司2013年计划开工面积55万平米,竣工面积30万平米,签约销售面积19万平米,签约销售额17亿元。

  公司2013年计划投资约34亿元,将继续加大对天津武台松江城、武清运河城曹园南、东丽湖东湖小镇、内蒙古松江城等在建项目投资;并将根据2013年市场情况对梅江南居住区、张贵庄商业、南开区美湖里、武清运河城柴官等项目进行投资。

  (四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

  2013 年公司计划投资总额 34亿元。公司将通过销售回款、自有资金、银行、信托等多种方式满足该资金需求。

  (五)可能面对的风险

  宏观政策风险

  房地产行业受宏观政策的影响较大,近几年来国家陆续出台的一系列宏观调控措施在一定程度上限制和制约房地产企业的快速发展,对公司项目建设、销售、融资等各环节都造成较大影响。公司将密切关注宏观形势,加强对政策的研究与跟踪,理性分析市场,顺应市场调整变化,及时调整开发节奏,理性把握投资时机。

  市场风险

  2012年全球经济增长明显放缓,我国的投资增长也面临一定下行压力,受宏观经济及国家对房地产行业的调控影响,会制约一部分企业投资与落户,公司的房地产销售业务将会受到一定程度的影响。针对面临的市场风险,公司将加大产品的营销力度,加快产品周转速度和资金回收速度;另外通过增加产品的附加值、提升产品品质等方式提升公司竞争力以抵御市场风险。

  经营风险

  随着房地产行业调控政策的不断深化,房地产企业间的竞争也日趋激烈。同时由于钢筋、水泥等原材料价格的不断上涨以及人工成本的大幅提高,房地产企业的经营成本日趋提高,利润空间日渐缩小。针对面临的经营风险,公司将坚持不懈地紧抓内部治理,规范运作,拓宽开发模式,合理优化项目,确保公司平稳健康发展。

  四、 涉及财务报告的相关事项

  4.1  与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。

  1、本报告期内本公司持有半数及半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下:

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  2、本报告期内本公司无持有半数及半数以下表决权比例,但纳入合并范围的公司。

  3、本报告期内合并范围变更及理由:

  (1)本公司在编制2011年度合并财务报表时纳入合并范围的子公司天津招江投资有限公司,因将其77%的股权于2012年3月作价转让给了天津招胜房地产有限公司,因此本报告合并财务报表的合并范围与上年度相比,减少了天津招江投资有限公司。

  (2)本公司在编制2011年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司天津松江生态建设开发有限公司,已于2012年12月作价转让给了天津滨海发展投资控股有限公司,因此本报告合并财务报表的合并范围与上年度相比,减少了天津松江生态建设开发有限公司。

  董事长:张锦珠

  天津松江股份有限公司

  2013年4月16日

 
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