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京投发展股份有限公司2016年年度报告摘要(下转D250版)
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2017年04月21日     版面导航 标题导航
 
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京投发展股份有限公司2016年年度报告摘要(下转D250版)

  京投发展股份有限公司

  公司代码:600683                 公司简称:京投发展

  京投发展股份有限公司

  一重要提示

  1 本年度报告摘要来自年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

  2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。

  3 未出席董事情况

  ■

  4 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

  5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

  经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计,本公司2016年度归属于上市公司股东的净利润290,463,409.85元。公司拟定2016年度利润分配预案为:以2016年12月31日公司总股本740,777,597股为基数,每10股派发现金红利2.00元(含税),共计派发148,155,519.40元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。

  二公司基本情况

  1 公司简介

  ■

  ■

  2 报告期公司主要业务简介

  公司主营业务为房地产开发、经营及租赁,经营模式主要是通过对竞得的项目地块进行专业化的规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益,此外,持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。公司房产开发分自主开发和合作开发,除无锡鸿墅项目外,其它均为合作开发,合作方有公司大股东京投公司、北京万科等。公司开发的项目多数位于北京地区,项目类型以住宅及商业配套为主,以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色,其中,轨道物业系列为公司的核心竞争力产品。本报告期,公司房地产销售收入占营业收入总额的96.46%。

  2016年,房地产市场在一系列去库存利好政策的刺激下全面反弹,热点城市量价均快速上涨, 9月底后,全国20余个城市相继出台楼市调控政策,以抑制投资投机性需求。政府明确因城施策去库存,对一、二线城市继续实施调控,着重稳定房价,对三、四线城市以去库存为主,着力扩大需求。中央也明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,对住房市场进行了再定位。

  根据亿翰智库发布的全国典型房企销售排行榜,公司名列144名。

  3 公司主要会计数据和财务指标

  3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

  单位:元  币种:人民币

  ■

  3.2 报告期分季度的主要会计数据

  单位:元  币种:人民币

  ■

  季度数据与已披露定期报告数据差异说明

  □适用 √不适用

  4 股本及股东情况

  4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

  单位: 股

  ■

  2016年11月1日至2017年2月15日期间,京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份14,815,574股,占公司总股份的2%。本次增持计划实施前,京投公司持有本公司A股股份237,048,740股,占公司总股份的32.00%;本次增持计划实施完毕后,京投公司持有本公司A股股份251,864,314股,占公司总股份的34.00%。

  4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

  √适用 □不适用

  ■

  4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

  √适用 □不适用

  ■

  5 公司债券情况

  5.1 公司债券基本情况

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  5.2 公司债券付息兑付情况

  √适用 □不适用

  “14京银债”在存续期内每年付息一次,最后一期利息随本金的兑付一起支付。本年度的计息期限为2015年6月26日至2016年6月25日,付息日为2016年6月27日(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第一个工作日,顺延期间付息款项不另计利息),支付本年度该债券利息3,739.20万元。

  5.3 公司债券评级情况

  √适用 □不适用

  (1)“14京银债”,公开发行公司债券根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及联合信用评级有限公司(以下简称“联合信用”)评级制度相关规定,自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,联合信用将在债券信用级别有效期内或者债券存续期内,持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及债券偿债保障情况等因素,以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。在跟踪评级期限内,联合信用将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。

  联合信用于2015年6月5日为公司2014年公司债券出具联合[2015]203号《信用等级公告》。根据联合信用评定,本公司长期信用等级为AA,本期债券信用级别为AAA。根据中国证券监督管理委员会《公司债券发行与交易管理办法》和《上海证券交易所公司债券上市规则》的有关规定,公司委托联合信用对本公司 “14京银债”进行了跟踪评级。联合信用于2016年6月27日出具了《京投发展股份有限公司公司债券2016年跟踪评级报告》,维持公司主体长期信用等级为“AA”,评级展望维持“稳定”;同时维持“14京银债”的债项信用等级为“AAA”。

  此外,自本次评级报告出具之日起,联合信用将密切关注与公司以及债券有关的信息,如发生可能影响债券信用级别的重大事件,公司将及时通知联合评级并提供相关资料,联合信用将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级,就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

  (2)“16京泰01”、“16京投02”,非公开发行公司债券未进行信用评级。

  5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标

  √适用 □不适用

  ■

  注:息税折旧摊销前利润(EBITDA)=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销;

  EBITDA全部债务比=EBITD/全部债务比=EBITDA/(短期借款+长期借款+一年内到期的非流动负债+应付债券);

  利息保障倍数=(利润总额+财务费用中的利息支出)/(财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出)。

  三 经营情况讨论与分析

  1  报告期内主要经营情况

  1.1  宏观市场环境

  2016年,房地产市场呈现“先扬后抑”的状态,前三季度火热,四季度回落,全年商品房销售面积、金额双创历史新高,待售面积持续下滑,但房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位,结构调整缓慢。根据国家统计局和北京统计局数据,2016年全国商品房销售面积157,349万平方米,同比增加22.5%;商品房销售额117,627亿元,同比增长34.8%;商品房待售面积69,539万平方米,同比减少3.2%。北京市商品房施工面积13,089.8万平方米,与上年持平;商品房新开工面积2,813.7万平方米,同比增长0.8%;商品房竣工面积2,383.1万平方米,同比下降9.4%;商品房销售面积1,675.1万平方米,同比增长7.7%;商品房销售额4,561.6亿元,同比增长29.7%;商品房待售面积2,160.8万平方米,同比减少0.3%。

  政策层面,房地产行业调控政策前松后紧,中央经济工作会议定调抑制资产泡沫和防范金融风险,去库存方面分类调控、因城施策,市场继续分化,部分一二线城市房价冲高回落;北京严格控制商改住并实施“控地价、限房价”土地出让方式,2016年北京土地供应面积与成交面积创近10年新低,资金门槛越来越高,市场竞争愈加激烈。

  1.2  公司经营情况

  2016年,公司在“有质量的增长及创新”基础上,“夯实管理,再上台阶”,着力获取优质项目资源、优化资产结构,提升运营效率,打造核心品牌。年内,公司与北京中天颐信企业管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建设及合作经营项目。完成了宁波钱湖、海南陵水项目股权转让补充协议及门头沟区国资委诚意金补充协议的谈判、审议、签署工作,依据补充协议,成功收回长期欠款本金、延期付款利息、违约金合计金额2.86亿元。完成非公开发行公司债券融资工作,两期共计发行20亿元,平均票面利率为5.11%。三个轨道物业项目(琨御府、公园悦府、西华府)及檀香府交付入住,公司轨道物业产品经受住了市场和客户双重检验。公司全年实现签约销售额78.23亿元,超额完成销售计划。在亿翰智库发布的2016年全国典型房企销售排行榜中位列144名。

  各项目具体进度(1)西华府项目:上盖住宅全部精装修竣工交付,落地区工程建设中,公租房基本完工;落地区住宅2号楼年内推售,基本售罄,上盖区夹层车位12月开盘,基本售罄,项目年内实现签约销售额19.6亿元;(2)公园悦府项目:西贴竣工交付,落地区住宅全部开工建设;西贴8月份开盘,基本售罄,项目年内实现签约销售额6.51亿元;(3)琨御府项目:上盖区住宅及公寓全部精装修竣工交付,落地区工程建设中;落地区14#楼签订整售协议并完成网签,项目年内共实现签约销售额35.41亿元;(4)檀香府项目:一期部分于年底竣工交付,示范区高品质亮相,一期6月份开盘销售,全年共实现签约销售额14.74亿元;(5)璟悦府项目:取得一期开工证并开工建设,示范区顺利完工并开放;(6)新里程项目:项目各期已全部竣工并交付,年内实现签约销售额0.34亿元;(7)金域公园项目:项目各期已全部竣工并交付,年内实现签约销售额0.77亿元;(8)无锡鸿墅项目:一期已全部竣工并交付,全年实现签约销售额0.86亿元;(9)上海Andaz酒店:入住率稳定,经营利润同比增长16%,为开业后连续第3年增长。上海礼兴酒店有限公司存续分立工作迈出重要一步,年内完成了分立事项的审议、登报公告、报送上海市商务委员会备案等工作。

  1.3  财务状况分析

  报告期内,公司实现净利润74,591.67万元,净利率12.60%,净利率与上年同期相比增长5.3个百分点。归属于上市公司股东净利润29,046.34万元,与上年同期相比增加151.73%,本报告期公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益,增幅主要系上年同期计提资产减值准备金额较大,且公司本报告期财务费用较上年同期有所下降。公司对鄂尔多斯项目公司借款计提资产减值准备,本报告期计提减值准备10,640.45万元,另公司以前年度计提坏账准备,因款项收回而转回2,500万元,资产减值损失较上年同期减少14,322.10万元,减幅63.98%。公司实现营业收入总额592,186.22万元,较上年同期相比减幅29.80%,主营业务收入中房地产销售结转实现收入571,203.61万元,较上年同期减少241,218.23万元,减幅29.69%,主要系本报告期房地产项目满足销售结转的竣工面积较上年同期减少导致销售结转收入同比减少;物业租赁收入2,793.30万元,较上年同期相比减少9.39%;进出口业务收入15,312.87万元,较上年同期减少5,560.22万元,减幅26.64%;服务及其他收入2,562.26万元。报告期内,公司三项费用总计33,277.37万元,较上年同期减少8,587.02万元,减幅20.51%。

  本报告期末,公司资产总额2,877,637.82万元,较期初增加119,992.92万元,增幅4.35%,资产总额中存货期末余额2,159,810.50万元,占资产总额的75.05%,较期初减少36,247.58万元,减幅1.65%,减少主要系公司实现销售结转,公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府及无锡鸿墅项目,公司资产质量良好。负债总额2,530,525.17万元,较上年末增加53,561.35万元,增幅2.16%。随着公司规模不断扩大,项目开发速度不断加快,公司各项目开始预售并实现结转,资金快速回笼,负债总额中预收账款期末余额798,157.93万元,占负债总额31.54%,预收账款较上年同期增加248,516.97万元,增幅45.21%;报告期内,随着开发项目预售资金回笼和开发贷授信及公司债发行,公司资金结构持续优化,现金流状况不断改善。本报告期末公司长短期借款及债券融资总计1,496,028.00万元(含往来借款2亿元),占负债总额59.12%,2016年度公司各类借款净减少238,038.45万元。公司控股股东借款期末余额1,079,083.67万元,占负债总额42.64%。公司通过发行债券及银行贷款等融资方式,有效降低公司的综合融资成本,2016年度公司借款综合资金成本8.54%,较上年同期下降0.81个百分点。公司各项目预售资金将继续快速回笼,且公司整体资产质量良好,经营风险可控,公司有能力偿还到期各项款项。公司所有者权益增加,公司资产负债率进一步降低,2016年12月31日公司资产负债率87.94%,较期初89.82%下降1.88个百分点。

  报告期末,归属于上市公司股东的净资产217,779.14万元,较上年末增加19,416.23 万元。2016年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润29,046.34万元,公司2015年度每10股派发现金红利1.30元,发放现金红利总额9,630.11万元,该分红事项已于2016年6月执行完毕。公司预计2016年度每10股派发现金红利2.00元,发放现金红利总额预计14,815.55万元。

  2  业务分析

  2.1  主营业务分析

  利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位:元  币种:人民币

  ■

  2.1.1 收入和成本分析

  √适用 □不适用

  报告期内公司房地产销售业务结转收入57.12亿元,同比减少29.69%,房地产销售业务结转成本38.31亿元,同比减少35.86%,主要是由于本年竣工交楼面积同比减少。

  2.1.1.1  主营业务分行业、分产品、分地区情况

  单位:元  币种:人民币

  ■

  主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明

  √适用 □不适用

  2016年度主要房地产项目销售收入结转情况

  单位:元  币种:人民币

  ■

  2015年度各主要房地产项目销售收入结转情况

  单位:元  币种:人民币

  ■

  2.1.1.2  成本分析表

  单位:元

  ■

  成本分析其他情况说明

  √适用 □不适用

  成本分析表中房地产行业成本同比减少主要系本期竣工交付面积减少,相应结转成本减少。

  2.1.1.3主要销售客户及主要供应商情况

  √适用 □不适用

  前五名客户销售额93,006,443.57元,占年度销售总额1.57%。

  前五名供应商采购额62,488,045.13元,占年度采购总额的(不包括房地产业务)41.63%。

  2.1.2  费用

  √适用 □不适用

  本报告期内,公司三项费用总计33,277.37万元,占营业收入比例为5.62%,较上年同期减少8,587.02万元,减幅20.51%;其中管理费用14,444.85万元,较上年同期增加1,296.53万元,增幅9.86%;销售费用11,746.95万元,较上年同期减少4,060.45万元,减幅25.69%,主要系公司销售广告、代理服务费及佣金等减少,另外公司销售费用占营业收入的比例略有增加,2016年度销售费用占营业收入总额比例为1.98%,较上年同期1.87%相比增幅0.11个百分点,销售费用占收入百分比与同行业相比略低于同行业水平,公司销售费用总体控制较好。财务费用7,085.57万元,与上年同期相比减少5,823.10万元,减幅45.11%,减少主要系公司综合资金成本降低所致。

  2.1.3  现金流

  √适用 □不适用

  报告期内,公司经营活动现金流量净额为505,528.31万元,经营活动现金净流入较上年同期增加155,633.88万元,增幅为44.48%,主要系本报告期公司项目预售收入较大,项目购地支出较上年同期有所减少。本报告期经营活动流量现金净额与报告期净利润存在重大差异,主要系房地产行业的特殊性,报告期公司预售资金流入较多,且这部分资金尚未达到销售结转条件,未转入当期销售收入;公司投资活动现金流量净额为净流出50,542.27万元,主要系公司期末货币资金较多,为避免资金闲置进行短期保本投资理财支出较大;公司筹资活动现金流量净额为净流出386,533.99万元,净流出主要系公司销售回款用于偿还借款。

  2.2  非主营业务导致利润重大变化的说明

  √适用 □不适用

  (1)2016 年 9 月 5 日,就转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司股权所涉及的相关协议约定的违约责任问题,公司与交易各方共同签署了《补充协议》。依据《补充协议》,公司收回延期付款利息5,650.79万元,该笔利息收入使得公司利润总额增加5,330.93万元。

  (2)公司就北京新港水泥制造有限公司股权收购合作事项终止后的相关事宜,与北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会签署《合作意向协议之补充协议二》,依据该补充协议,公司收回合作诚意金 5,000万元和约定的利息1,778万元,该笔利息收入使得公司利润总额增加1,677.36万元,公司以前年度对上述意向金按账龄分析法提取坏账准备,本报告期因资金全额收回公司冲销计提坏账准备使得公司利润总额增加2,500万元。

  (3)截至2016年12月31日公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额为110,879.64万元,公司针对上述债权涉及抵押物聘请专业评估机构进行评估,上述债权提供给公司抵押物评估值为91,108.54万元,根据相关协议及清偿顺序约定,公司应对上述借款计提资产减值准备24,483.79万元,以前年度已计提13,843.34万元,本报告期公司计提资产减值准备10,640.45万元,资产减值损失增加10,640.45万元,提取减值准备使得公司利润总额减少10,640.45万元。

  2.3  资产、负债情况分析

  √适用 □不适用

  2.3.1  资产及负债状况

  单位:元

  ■

  2.4  行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析

  2.4.1  报告期内房地产储备情况

  □适用 √不适用 

  2.4.2  报告期内房地产开发投资情况

  √适用 □不适用

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  注:公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。

  2.4.3  报告期内房地产销售情况

  √适用 □不适用

  ■

  注:①可供出售面积=已取预售证面积-2015年底累计已销售面积。

  ②已预售面积为2016年度签约销售面积数据。

  2.4.4  报告期内房地产出租情况

  □适用 √不适用

  2.4.5报告期内公司财务融资情况

  √适用 □不适用

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  公司期末融资总额1,496,028.00万元。加权平均融资成本年化利率为8.54%,其中,房地产业务融资余额1,433,178.00万元,其中最低项目融资年化利率5.97%,最高项目融资年化利率9.94%,房地产项目利息资本化率8.85%,利息资本化金额为122,092.95万元。

  公司主要通过股东借款、发行公司债券及项目公司向金融机构融资等方式筹措项目投资资金。

  (1)2012年5月11日、5月29日,公司八届一次董事会、2012年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》,由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款,用于合作开发项目及补充公司流动资金,具体利率由双方参照市场利率协商确定。

  (2)2015年4月7日、4月29日,公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款,用于合作开发项目及补充公司流动资金,具体利率由双方参照市场利率协商确定。

  (3)2015年6月26日发行公司债券77,900.00万元,募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。

  (4)2016年3月18日非公开发行公司债券(第一期)100,000.00万元,募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。

  (5)2016年8月19日非公开发行公司债券(第二期)100,000.00万元,募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。

  (6)项目公司还将按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。

  2.4.6  其他说明

  □适用 √不适用

  2.5  投资状况分析

  2.5.1  对外股权投资总体分析

  √适用 □不适用

  ■

  2.5.1.1  重大的股权投资

  √适用 □不适用

  ■

  2015年4月7日、2015年4月29日,公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》,同意公司与京投公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心(有限合伙),公司出资额不超过12,000万元,本报告期支付出资额3,600万元,截至本报告期末累计投资8,400万元。

  2016年8月1日公司董事会九届十一次会议审议通过了《关于对北京潭柘投资发展有限公司增资的议案》及《关于对无锡嘉仁花园酒店管理有限公司增资的议案》,同意对全资子公司北京潭柘投资发展有限公司及全资子公司无锡嘉仁花园酒店管理有限公司进行增资。本次增资完成后,潭柘投资注册资本由5,000万元增加至41,000万元,无锡嘉仁注册资本由1,200万元增加至43,000万元。

  2.5.1.2  重大的非股权投资

  □适用 √不适用

  2.5.1.3  以公允价值计量的金融资产

  □适用 √不适用

  2.6  重大资产和股权出售

  □适用 √不适用

  2.7  主要控股参股公司分析

  √适用 □不适用

  2.7.1  主要子公司、参股公司情况

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  注:涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。

  2.7.2  对公司净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司情况

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  (下转D250版)

 
     
 
 

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