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京投发展股份有限公司2016年年度报告摘要(上接D249版)
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京投发展股份有限公司2017年第一季度主要经营数据公告
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京投发展股份有限公司关于召开2016年年度股东大会的通知
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京投发展股份有限公司关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的公告
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2017年04月21日     版面导航 标题导航
 
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京投发展股份有限公司2016年年度报告摘要(上接D249版)

  (上接D249版)

  2.7.3  经营业绩变动30%以上的子公司情况

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  2.7.4  资产总额变动30%以上的子公司

  单位:万元  币种:人民币

  ■

  2.8  公司控制的结构化主体情况

  □适用 √不适用

  3  公司关于公司未来发展的讨论与分析

  3.1  行业格局和趋势

  √适用 □不适用

  2016年,在去库存相关利好政策的刺激下,房地产行业成交面积、金额再创新高,房地产市场区域分化明显,一、二线城市房价涨幅较大,三、四线城市去库存还有压力,行业内销售门槛大幅提升,规模房企迅速扩张,行业集中度进一步提高。9月份,房价上涨较快城市相继重启调控措施,北京实施“控地价、限房价”土地出让方式,土地市场竞争更为激烈。截至2017年3月份,北京已陆续推出一系列最为严格的房产调控政策。未来,在房地产行业调控政策持续收紧、货币政策保持稳健中性的大背景下,全国商品房销售面积增速应有所放缓,房地产价格方面有一定调整的压力,增速方面也应当有所回落。随着调控收紧、市场分化和行业集中度提高,以及一线城市土地供应有限、认房认贷等政策的实施,房企之间的竞争加剧,部分房企尤其是中小型房企的发展将面临一定压力和挑战。

  公司的业务拓展区域主要以北京地区为主,目前土地储备偏少。2017年,公司将依托股东资源,借助城市轨道交通建设和京津冀协同发展等利好,继续发力京津冀区域优质土地资源,补充项目储备,强化轨道物业开发优势、实践养老产业合作经营、探索存量房更新改造,提升公司整体竞争力。

  3.2  公司发展战略

  √适用 □不适用

  依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势,以北京为中心,以轨道交通为依托,调整优化资产结构,着力开发轨道物业,打造轨道物业专业开发核心竞争力,树立“亚洲轨道物业专家”的品牌形象,不断提升公司管理水平及盈利能力,实现公司的稳健和可持续发展,努力为股东创造价值。

  3.3  经营计划

  √适用 □不适用

  公司2016年度经营计划中预计签约销售额62亿元,实际完成78.23亿元,主要系年内北京市场行情较好,项目售价及去化率均较年初计划有所提升;预计营业收入76.13亿元,实际完成59.22亿元,完成计划的77.79%,主要系预计应结转的销售额未达到收入确认条件。预计三项费用5.57亿元,实际发生3.33亿元,完成计划的59.78%,主要系公司严控各项费用开支及资金成本降低。预计新开工面积25.54万平方米,实际开工17.95万平方米,完成计划的70%,主要系公园悦府项目调整部分商业布局设计及璟悦府项目相关手续办理时间较长,开工证取得时间延后;预计竣工面积37.46万平方米,实际竣工42.66万平方米,完成计划的114%,主要系西华府项目年内竣工备案车库及楼栋面积较年初计划增加。

  2017年,公司将继续紧跟政策变化和市场走向,结合公司经营发展的实际情况,贯彻落实“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略,践行“有质量的增长及创新”和“夯实管理、再上台阶”的管理理念,不断提升公司管理水平及核心竞争力,保障公司业绩稳健增长。主要做好以下几个方面的工作:

  (1)沿着既有战略方向和战略延伸方向,加大力度拓展资源,保障公司在激烈竞争中的生存发展基础。

  (2)根据各项目整体开发计划,合理安排开发进度,2017年预计新开工面积10.16万平方米、完成竣工面积13.98万平方米。

  (3)力争开发项目价值最大化,2017年计划签约销售额7.98亿元,预计实现营业收入71.63亿元,三项费用预计6.49亿元。

  (4)拓展资金渠道,通过项目销售资金回笼、股东借款、金融机构借款、资本市场融资等途径解决公司资金需求,2017年预计现有项目资本性支出53.26亿元。

  (5)夯实管理基础,力争实现两个建设(企业文化建设、品牌建设)、两个优化(组织架构调整优化、人力资源调整优化)、两个基础(全面计划、全面成本、全面预算管理基础、信息化基础)、六个提升(提升轨道物业开发竞争优势、提升客服价值、提升产品品质、提升工程质量和效率、提升融资能力、提升外部合作伙伴资源数量、品质及稳定性)。

  (6)根据证监会、上交所等监管部门规定要求,继续做好上市公司治理、信息披露、投资者关系管理等各项工作。

  此经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺,请投资者注意投资风险。

  3.4  可能面对的风险

  √适用 □不适用

  (1)政策风险

  2016年,一、二线城市房价大幅上涨,中央经济工作会议和政府工作报告均明确要求防控资产风险、促进房地产市场平稳健康发展,强化房屋居住属性,地方政府也先后多次出台调控政策稳定房价。目前,北京等城市已开始实行认房认贷、提高二套房首付比例等调控措施,行业调控监管进一步升级,一定程度上会影响市场预期和有效需求,也会影响到公司房产项目的开发销售。

  针对该项风险,公司将加强政策导向研究,密切监测市场反应,及时调整开发经营策略,合理安排销售计划,尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。

  (2)财务风险

  房地产业是资金密集型行业,充足的现金流对企业的发展至关重要,公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求,如果国家经济政策、产业政策及银行信贷政策发生变化,公司将可能面临筹措不到所需资金或者需要支付较高资金成本的风险。2017年国家的货币政策将坚持稳健中性,货币环境难以宽松,房地产企业再融资仍有限制,公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。

  针对该项风险,公司将根据资金需求,合理安排融资计划,创新融资模式,拓宽融资渠道,快速实现销售回款,加强资金管理,确保资金链安全。

  (3)竞争风险

  资源获取方面,公司的战略发展重点以北京为中心,主要项目绝大多数位于北京,而北京近两年土地供应量较少、节奏放缓、竞价上涨,房企间竞争愈加激烈,尤其是“控地价、限房价”政策实施以后,公司在北京获取土地资源的难度系数增加。产品竞争方面,公司的核心竞争力产品为轨道物业系列,现有的轨道物业开发项目形成了先发优势,具有一定的竞争力,但北京轨道物业地块推出时间不确定,不规律,不连续,公司难以进行持续的轨道物业项目开发规划,同时,京外已有其他规模房企开始深度介入轨道物业领域,将成为公司在该领域潜在的竞争对手。

  针对该项风险,公司一方面要强化资源获取能力,通过联合体等模式增加拿地概率,争取拓展更多土地储备;另一方面要继续专注打造让客户满意的核心产品,提高品牌认知度和目标市场份额,提升公司产品整体竞争能力。

  (4)投资风险

  公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场供大于求,存在一定的投资风险,未来形势是否能够扭转,存在不确定性。

  针对该项风险,公司将此项目作为土地储备,暂时停工,避免加大资金占用,等待市场时机。基于谨慎原则,公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入,并连续3个年度对鄂尔多斯项目公司涉及的借款计提了资产减值准备。公司将寻求合适机会进一步处置投资回报较低的项目。

  4  导致暂停上市的原因

  □适用 √不适用

  5  面临终止上市的情况和原因

  □适用 √不适用

  6  公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

  √适用 □不适用

  执行《增值税会计处理规定》

  财政部于2016年12月3日发布了《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号),适用于2016年5月1日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下:

  ■

  7  公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

  □适用 √不适用

  8  与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。

  √适用 □不适用

  本报告期,公司以1,026.00万元价格处置子公司宁波宁华出租汽车有限公司100%股权。另外,清算二级子公司北京京西弘扬文化传媒有限公司及北京嘉禾盛景农业发展有限公司。

 

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